88万/间，一梯13户！越秀东山写字楼改装成公寓出售？
把写字楼改成公寓，可以买吗？
近期，一位粉丝向房产君提问，她说她看到了一个位于越秀老东山的公寓项目，88万起就能买一套，有产权，而且个人也能买！
但是，这个项目却是由写字楼改造成居住公寓的，可以出手么 ？会有风险吗？
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=r1347wts8zw&width=500&height=375&auto=0
既然，粉丝诚心诚意的问了，房产君就跑个腿，去现场扒一扒！
这个项目就是东山御品，其位于越秀区白云路111号(白云路与东川路交汇处)，毗邻中华广场、北京路商圈，靠近东濠涌。
作为一个“老妖盘”，东山御品的故事，挺费酒的。
▲项目宣传图，仅供了解
虽然项目宣传的是公寓，但东山御品所在的白云大厦，是一座实实在在的写字楼。
其中，正在出售的东山御品位于第四层，1-3层为商场，5-29层为写字楼。
▲东山御品所在楼层
5梯53户 非常密集，产权仅剩22年
东山御品有53套loft公寓，为5梯53户设计，户型涵盖19-46㎡，算下来，一梯超13户，相当密集。
其中，有部分中间户型只有小天窗，采光差，白天需要开灯。
来看看这个密密麻麻的户型图，都是被分割出来的小户型单位，你敢住吗？
▲东山御品户型分布图
▲A户型为33平单位、B户型为46平单位
再来看看内部装修，层高约3.9米，首层高约2米，二层高约1.75米。
像房产君这样的大长腿，走到二层都要弯腰，特别是在厕所和厨房，很压抑。
总价需100万+ 首付要6成
问到宣传海报上88万元/套的房源时，销售很直接地说，这个价格是19平的中间单位，只有1套，很早已经售罄了。
呵，全都是套路啊。
目前，最便宜的是约23.77平的中间单位，总价为106万，单价约4.46万/平，首付6成约63万，月供需8393元。
首付款6成，只能贷款5年，利率上浮35%，利息非常高。
| 面积 | 位置 | 总价 | 首付 |
| 34平 | 中间 | 121万 | 73万 |
| 45平 | 中间 | 143万 | 86万 |
▲项目其他户型报价
2000年拿地，产权仅剩22年
产权方面，东山御品所在的白云大厦于2000年拿地，产权为40年，所以目前还剩余22年产权。
据现场销售称，项目在“3.30"之前已经拿到全部的房产证，买家过户走二手交易流程，因此可用个人名义也可以购买。
销售口头承诺，只要交齐全款或交齐首付，等批到贷款后，七天内即可办理房产证。
地段好、总价比周边住宅低一大截，东山御品确实吸引了不少人关注，看房的意向买家也不少。
| 周边二手住宅 | 有无电梯 | 均价 |
| 嘉骏苑 | 有 | 6.5万/平 |
| 辉煌大厦 | 有 | 5.7万/平 |
不过，由于广州公寓市场遇冷，再加上二手交易的税费高昂，项目很有可能难以找人接手，而且物业贵，不能入户，也无学位。
买家要想入手，要好好考虑清楚。
房产君总结
一般而言，买家对于市场上常见的酒店式公寓疑问不是很大，但是对于这种办公楼类型的公寓是否合法，能不能购买也心存疑虑。
实际上，公寓式办公楼是指“由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼”。
其与一般的公寓是一样的，不过其功能是为了满足办公而用的。
只要通过了相关部门的审批，购买公寓式办公楼是没有问题的。
不过，去年5月，上海住建局发布新政，停止审批公寓式办公项目，按照商业办公要求，全面整改办公房屋功能。
————房产君的精彩文章————
房租地图：广州房租暴涨？ 别吓自己了！
踩盘报告：广州还有1.1万/平住宅在售，但距CBD约75公里，入手吗？
教育资源：新福港鼎峰、保利罗兰国际业主们欢呼吧！华师5000个公办学位来了
热辣直播：如果想直击周末开盘，围观土拍好戏，获得新鲜资讯，请加房产君@lin18824714056（务必备注：看直播）。我们会将你拉入直播群，随时随地，见证楼市！
联系房产君：请加个人微信：xiaogao8
嗨！中山房叔来啦！接下来，中山房叔将秉持客观、准确的态度带来有趣、有料的楼市资讯，让你买房更加轻松。扫描下方二维码，关注我们吧！